地产板块有望迎来行情修复，投资布局借路指基可事半功倍

时间： 2023-09-06 02:03     浏览量：515

本刊特约 | 梁杏 麻绎文

接下来若地产数据逐步企稳，产业链相关的建材、家电、煤炭等板块或有行情修复的机会，投资借路指基尽享产业链弹性。

近期住建部、央行、金融监管总局联合印发《关于优化个人住房贷款住房套数认定标准的通知》（以下简称“通知”），推动落实购买首套房贷款“认房不用认贷”政策措施。在7-8月基本面持续下行压力下，政策有望快速被各城使用，降低购房成本，释放刚性和改善性需求；尤其一线城市推进首套房“认房不认贷”政策落地，刺激一线城市一二手房量价企稳的同时，也有利于稳住市场预期。投资角度，房地产板块差异较大，龙头部业绩较稳定但弹性差，二三线则相反，稳妥投资借路指基为宜。

“认房不认贷”落地

地产数据有望企稳

从统计局的数据看，今年1-7月地产数据持续低迷，1-7月商品房累计销售面积同比下降6.5%，7月单月销售面积同比下降15.5%；1-7月商品房累计销售金额同比下降1.5%，7月单月销售金额同比下降19.3%。7月降幅更是出现显著扩大。

短期数据下滑的原因，可能包括上半年经历了疫情以来的积压需求集中释放，市场销售持续走弱。但整体来看，购房者对于房价悲观预期较强，也是重要的影响因素。供给端来看，房企面临市场接受度较差带来的去化压力，因此进入7月推盘更为谨慎；另一方面也受到资金压力影响，新开工大幅下降，有效供应不足。

本周三部门联合印发通知，推动落实购买首套房贷款“认房不用认贷”。此项政策作为政策工具，纳入“一城一策”工具箱，供城市自主选用。8月29日，广州和深圳已经跟进，标志着一线城市认房不认贷政策落地。9月1日，上海和北京官宣执行认房不认贷政策。

在7-8月基本面持续下行压力下，政策有望快速被各城使用，降低购房成本，释放刚性和改善性需求；尤其一线城市推进首套房“认房不认贷”政策落地，刺激一线城市一二手房量价企稳的同时，也有利于稳住市场预期。

8月31日，中国人民银行、国家金融监督管理总局更是在需求端政策方面三箭齐发。首先是统一房贷首付比例下限为首套和二套分别不低于20%和30%。从现行各城市首套、二套房首付比例看，一线城市二套房普遍有2-4成下降空间，重点二线城市也有1成下降空间，政策利好限购的一线和强二线城市的需求释放。

其次是下调二套住房贷款利率下限，将二套住房利率政策下限从LPR+60BP调整为LPR+20BP，整体有40BP的下降空间。据贝壳研究院数据，2023年8月百城首套房贷利率为3.9%（LPR-30BP），二套房贷利率为4.81%（LPR+61BP）。预计在央行定调后，各城市将相继跟进下调，主要能降低改善性住房的购买成本。

最后是存量房贷利率可置换调降，但调整后的利率不能低于原贷款发放时所在城市的首套住房贷款利率政策下限。对房贷利率高加点时的购房者而言，此举能减轻一定压力。

本周政策“组合拳”发布后，未来可能会有放松一线城市远郊区域限购限售、放宽非普通住宅的认定标准等政策预期。它们对于地产数据的企稳以及产业链公司的股价表现，都会起到一定推动作用。

政策密集催化

房地产产业链可看高一线

从产业链建材板块来看，在中证全指建筑材料指数的49只成分股中，主要受制于地产数据的疲软，上半年共有27只归母净利润下滑。融资端，本周证监会提出房地产上市公司再融资不受破发、破净和亏损限制，房企资金压力有望缓解，建材行业信用风险有望降低。

从下属的赛道来看，目前玻璃旺季逐步到来，补库带动价格持续上涨。玻璃加工厂旺季订单小幅好转，上周属于二次补库后的盘整阶段，厂家库存处于低位，预计价格高位震荡至旺季结束。同时水泥需求逐步触底，当前新开工疲软，基建艰难托底的现实已经在水泥的需求、价格和股价中体现得较为明显，估值为历史最低值。

消费建材方面，地产逐步进入存量时代的背景下，重装和旧改需求潜力较大。根据住建部数据，全国1-7月新开工改造城镇老旧小区4.66万个，今年全国按计划要新开工改造城镇老旧小区5.3万个，开工率达到87.9%。由此，拥有渠道和产品优势的头部消费建材企业有望受益，尤其会利好防水材料、涂料、管材、五金龙头。

而对于地产后周期的家电行业来说，特别是厨电行业需求与地产关联度相对较高，估值受市场对地产板块预期的影响较大，后续有望迎来估值修复。伴随线下经营的逐步恢复及线上电商大促的带动，二季度厨电龙头企业营收同比在较低基数上均实现增长。

根据产业在线数据，9月白电合计排产量达到2299万台，较去年同期生产实绩下滑2.1%。其中国内空调排产在进入淡季后增速明显回落，冰箱、洗衣机内销仍处于复苏当中。出口排产增长相对更好，海外地产出现回暖迹象、库存水平持续降低，白电合计出口排产量增长超15%。在地产市场后续向好预期下，大家电消费需求有望提升。

另外煤炭板块的投资机会也不容忽视，地产政策边际改善，黑色产业链也会受益。目前焦、钢企业厂内焦煤库存已降至绝对低位，钢厂复产范围扩大，带动部分焦企开工积极性提升，均对原料煤有补库需求，从而对焦煤价格形成较强支撑。

长期来看，煤企对传统主业资本再投入的意愿较弱，未来新建煤矿数量有限。且考虑到煤企高利润有望长期持续、高现金流背景下分红比例有望不断提高。目前中证煤炭指数股息率高达9.64%，对比其他行业优势明显，从自身历史来看也处在高位。叠加国企改革的持续推进，板块有望迎来基本面改善和中特估等的多重催化。

（本文已刊发于9月2日《证券市场周刊》，文章仅代表作者个人观点，不代表本刊立场，文中提及基金仅做举例，不做买入推荐。）